주택구입 정책대출 비교 — 디딤돌·신생아 특례·보금자리론

디딤돌·신생아 특례·보금자리론 — 세 상품은 무엇이 다른가

세 상품 모두 정부가 금리를 낮춰 주는 주택구입 대출이지만 재원과 문턱이 달라요. 디딤돌과 신생아 특례는 주택도시기금(국토교통부 고시 금리)이고, 보금자리론은 한국주택금융공사가 매달 공시하는 고정금리 상품이에요. 소득·집값 상한이 낮은 순서로 디딤돌 → 보금자리론 → 신생아 특례이고, 금리도 대체로 그 순서로 올라가요.

• 내집마련 디딤돌대출 — 부부합산 연소득 6천만원 이하(생애최초·2자녀 7천만원, 신혼 8,500만원), 순자산 5억 1,100만원 이하, 무주택 세대주. 평가액 5억원(신혼·2자녀 6억원) 이하·전용 85㎡ 이하. 한도 2억원(생애최초 2억 4,000만원, 신혼·2자녀 3억 2,000만원). 금리 연 2.85~4.15%.
• 신생아 특례 디딤돌대출 — 2년 안에 출산·입양한 가구. 소득 1억 3,000만원(맞벌이 2억원) 이하, 순자산 5억 1,100만원 이하, 평가액 9억원 이하. 한도 4억원. 특례금리 연 1.8~4.5% 를 5년 적용.
• 보금자리론 — 소득 7천만원 이하(신혼 8,500만원, 2자녀 이상 1억원), 자산 기준 없음, 1주택자도 처분 조건으로 가능. 주택가격 6억원 이하, 면적 제한 없음. 한도 3억 6,000만원(2자녀 4억원, 생애최초 4억 2,000만원). 2026년 10월 아낌e 기준 연 4.9~5.2%(만기별 고정).

한도는 호당 한도·LTV·DTI 중 가장 작은 값입니다

세 상품 모두 「호당 한도」, 「담보주택 평가액 × LTV」, 「연소득 × DTI 로 갚을 수 있는 원금」 중 가장 작은 금액까지만 빌릴 수 있어요. 기금 대출은 LTV 70%(생애최초는 지방에서만 80%)·DTI 60%, 보금자리론은 아파트 70%·그 외 65%·DTI 60% 이고 규제지역이면 둘 다 10%p 씩 줄어요. 이 계산기는 어느 선이 한도를 묶었는지 함께 보여줘요 — 소득이 낮으면 LTV 보다 DTI 가 먼저 걸리고, 그때는 대출기간을 늘리는 게 한도를 키우는 길이에요.

실제 승인액은 여기서 선순위 채권과 임대보증금·최우선변제 소액임차보증금(방공제)을 뺀 값이라 이보다 적을 수 있어요. 2026년 하반기 기준 정책대출은 DSR 적용 대상이 아니지만 은행 자체 주담대와 합산하면 DSR 이 걸려요.

금리 — 기금은 소득 × 기간 고시, 보금자리론은 만기별 월 공시

디딤돌과 신생아 특례 금리는 부부합산 연소득 구간과 대출기간(10·15·20·30년)이 만나는 칸의 값이에요. 소득이 낮고 기간이 짧을수록 낮고, 지방 소재 주택은 0.2%p 더 낮아요. 디딤돌은 변동이 기본이고 5년 변동 +0.1%p, 10년 고정 후 변동 +0.2%p, 순수 고정 +0.3%p 예요. 보금자리론은 만기(10~50년)별 고정금리를 매달 1일 공시하고, 비대면 아낌e 가 창구(u·t)보다 0.1%p 낮아요.

• 디딤돌 우대(중복 불가, 큰 것 하나) — 신혼 0.2%p, 생애최초 0.2%p, 자녀 1명 0.3·2명 0.5·3명 이상 0.7%p. 우대 합계 상한 0.5%p(다자녀 0.7%p), 최종 1.5% 하한. 청약저축 0.3~0.5%p(가입 5·10·15년 이상)·전자계약 0.1%p 는 중복으로 더 받아요.
• 신생아 특례 — 특례금리 5년, 추가 출산 1명당 0.2%p 우대와 5년 연장(최장 15년). 특례가 끝나면 소득 8,500만원 이하는 신혼부부 디딤돌 수준, 초과는 시중 주담대 수준으로 바뀌어요. 최종 1.2% 하한.
• 보금자리론 우대(최대 2개, 합계 1%p) — 신혼 0.3%p(소득 7천만원 이하), 신생아 0.2%p(신혼과 중복 불가), 2자녀 0.5·3자녀 0.7%p, 저소득 청년 0.1%p, 한부모·장애인·다문화 0.7%p. 전자약정 0.1%p 는 별도. 규제지역 담보는 0.2%p 가산.

신혼·생애최초·자녀 — 완화 구간이 상품마다 다릅니다

디딤돌은 신혼(혼인 7년 이내·3개월 안 결혼 예정)이거나 2자녀 이상이면 소득 상한·주택가격 상한·한도가 한 단계씩 넓어지고, 생애최초는 소득 7천만원·한도 2억 4,000만원·지방 LTV 80% 가 열려요. 만 30세 미만 미혼 단독세대주는 원칙적으로 안 되고, 만 30세 이상 미혼은 전용 60㎡·평가액 3억원 이하 집에 한도 1억 5,000만원(생애최초 2억원)이에요.

보금자리론은 신혼 소득 8,500만원(자녀 1명 9천만원), 2자녀 이상 1억원 까지이고, 2026년 10월 19일부터는 부부 중 한 명의 소득이 7천만원 이하면 합산이 넘어도 1인 소득·부채로 심사받을 수 있어요(이 계산기는 합산 기준만 봐요). 40·50년 만기는 나이 상한(만 40세·35세 미만, 신혼은 50세·40세)이 있어요.

자주 묻는 질문

디딤돌대출 조건은 무엇인가요?

부부합산 연소득 6천만원 이하(생애최초·2자녀 이상 7천만원, 신혼 8,500만원), 순자산 5억 1,100만원 이하인 무주택 세대주가 평가액 5억원(신혼·2자녀 6억원) 이하·전용 85㎡ 이하 집을 살 때예요. 한도는 2억원(생애최초 2억 4,000만원, 신혼·2자녀 3억 2,000만원) 안에서 LTV 70%·DTI 60% 로 정해지고 금리는 연 2.85~4.15% 예요.

디딤돌과 보금자리론은 무엇이 다른가요?

디딤돌은 주택도시기금 상품으로 소득·자산·집값 상한이 낮고 금리가 낮아요(연 2.85~4.15%). 보금자리론은 한국주택금융공사 상품으로 소득 7천만원(신혼 8,500만원)·집값 6억원 까지 열려 있고 자산 기준이 없으며 1주택자도 처분 조건으로 되지만 금리가 높아요(2026년 10월 연 4.9~5.2%). 디딤돌이 되면 디딤돌을, 소득·집값이 넘으면 보금자리론을 봐요.

신생아 특례대출 조건과 금리는 어떻게 되나요?

대출접수일 기준 2년 안에 출산·입양(2023년 1월 1일 이후 출생)한 무주택 가구가 대상이고, 부부합산 연소득 1억 3,000만원(맞벌이 2억원) 이하·순자산 5억 1,100만원 이하·평가액 9억원 이하예요. 한도 4억원, 특례금리 연 1.8~4.5% 를 5년 적용하고 추가 출산 1명당 5년 늘어 최장 15년이에요.

주택담보대출 한도는 어떻게 계산하나요?

호당 한도, 담보주택 평가액 × LTV, 연소득 × DTI 로 갚을 수 있는 원금 중 가장 작은 값이에요. 예를 들어 4억원 아파트를 신혼 디딤돌로 사면 호당 한도 3.2억원보다 LTV 70% 인 2.8억원이 작아 2.8억원이 상한이고, 소득이 낮으면 DTI 60% 가 그보다 먼저 묶어요. 실제 승인액은 여기서 방공제와 선순위 채권을 뺀 값이에요.

보금자리론 금리는 얼마인가요?

한국주택금융공사가 매달 1일 공시해요. 2026년 10월 아낌e 기준 10년 4.9%, 30년 5.1%, 50년 5.2% 고정이고 창구 신청은 0.1%p 높아요. 신혼 0.3%p·2자녀 0.5%p 같은 우대를 최대 2개, 합계 1%p 까지 받고 전자약정 0.1%p 는 따로 더 받아요.

생애최초 주택구입자는 무엇이 유리한가요?

디딤돌은 소득 상한이 7천만원 으로, 한도가 2억 4,000만원 으로 늘고 우대금리 0.2%p(5년)를 받아요. 보금자리론은 한도가 4억 2,000만원 으로 늘어요. LTV 80% 는 두 상품 모두 수도권·규제지역이 아닐 때만이라, 서울·경기·인천에서 사면 70% 그대로예요.

정책대출이 안 되면 어떻게 하나요?

소득·자산·집값 상한에 걸리면 은행 주택담보대출을 봐요. 상한은 없지만 금리가 높고 DSR 40%(스트레스 금리 포함)가 걸려 소득 대비 한도가 더 빡빡해요. 주택담보대출 한도 계산기에서 LTV·DSR·DTI 를 나란히 보고, 대출이자 계산기로 상환 방식별 월 상환액을 비교하세요.