LTV 계산기

LTV 는 집값의 몇 퍼센트까지 빌려주는지를 정합니다

LTV(주택담보인정비율)는 담보로 잡는 집의 가치 대비 대출 가능 금액의 비율입니다. LTV 70%라면 8억원짜리 집에 5억 6,000만원까지 인정된다는 뜻입니다.

기준이 되는 집값은 매매가가 아니라 은행이 인정하는 시세입니다. 아파트는 KB시세나 한국부동산원 시세를, 그 밖의 주택은 감정평가액을 씁니다. 시세보다 비싸게 샀다면 그 차액만큼은 대출로 메울 수 없습니다.

실제 나오는 금액은 「시세 × LTV」가 아닙니다

은행은 그 집을 팔았을 때 자기보다 먼저 돈을 받아 가는 사람의 몫을 미리 빼고 한도를 잡습니다. 그래서 계산식에서 두 가지가 더 빠집니다.

• 선순위 채권 — 이미 잡혀 있는 담보대출 잔액. 갈아타기라면 기존 대출을 상환하는 조건으로 처리되기도 합니다.
• 방공제(소액임차보증금 최우선변제액) — 세입자가 경매에서 가장 먼저 돌려받는 금액으로, 지역별로 정해져 있습니다. 세입자가 없어도 앞으로 생길 수 있다고 보고 미리 뺍니다.

LTV 를 통과해도 그 금액이 다 나오지는 않습니다

LTV 는 담보만 봅니다. 갚을 능력을 보는 규제인 DSR·DTI 를 함께 통과해야 하고, 실제 한도는 셋 중 가장 작은 값입니다. 소득이 넉넉하지 않다면 LTV 한도가 남아 있어도 DSR 에서 먼저 막힙니다.

적용 LTV 비율은 지역·주택 수·생애최초 여부에 따라 다르고 정책으로 자주 바뀝니다. 그래서 이 계산기는 비율을 표로 박아두지 않고 직접 넣도록 했습니다 — 은행에서 안내받은 값을 넣어야 실제와 맞습니다.

자주 묻는 질문

시세는 어떤 값을 쓰나요?

아파트는 KB시세나 한국부동산원 시세의 일반평균가를 주로 씁니다. 은행에 따라 하위평균가를 쓰기도 해서 같은 집인데 한도가 다르게 나오기도 합니다. 시세가 없는 빌라·단독주택은 감정평가를 받아 그 금액을 기준으로 합니다.

방공제는 왜 빼나요? 안 뺄 수도 있나요?

경매로 넘어가면 소액 세입자가 은행보다 먼저 보증금 일부를 돌려받기 때문에, 그만큼은 담보 가치로 쳐주지 않는 것입니다. MCI·MCG 같은 모기지신용보험에 가입하면 이 금액을 빼지 않고 한도를 채울 수 있지만, 보험료가 들고 상품에 따라 가입이 안 되는 경우도 있습니다.

LTV 70% 라는데 은행에서는 왜 더 적게 준다고 하나요?

대부분 두 가지 중 하나입니다. 선순위 채권이나 방공제가 빠져서이거나, LTV 는 통과했는데 DSR 에서 걸린 경우입니다. 어느 쪽인지는 대출한도 계산기에서 LTV·DSR·DTI 한도를 나란히 보면 바로 알 수 있어요.

전세를 낀 집을 사면 LTV 는 어떻게 되나요?

전세보증금은 세입자에게 돌려줘야 할 돈이라 선순위 채권처럼 담보 가치에서 빠집니다. 보증금이 시세의 상당 부분을 차지한다면 LTV 한도가 남아 있어도 실제로 받을 수 있는 금액은 매우 적거나 0이 됩니다.