주택담보대출 한도 계산기

한도는 세 규제 중 가장 작은 값입니다

주택담보대출 한도는 하나의 공식으로 정해지지 않습니다. 은행은 LTV·DSR·DTI 를 각각 계산해 그중 가장 작은 금액을 내줍니다. 그래서 LTV 만 계산하고 「이만큼 나오겠구나」 하고 기대했다가 창구에서 훨씬 적은 금액을 듣게 되는 일이 흔합니다.

이 계산기는 셋을 동시에 계산해 최솟값을 보여주고, 그 최솟값을 만든 규제가 무엇인지도 함께 표시합니다. 한도를 늘리려면 무엇을 바꿔야 하는지가 거기에 달려 있기 때문입니다.

무엇이 한도를 묶고 있느냐에 따라 대응이 다릅니다

같은 「한도가 모자란다」는 상황이어도 원인에 따라 해법이 정반대입니다.

• LTV 가 걸렸다면 — 담보 가치가 한계입니다. 소득이 늘어도 한도는 그대로이고, 선순위 채권을 정리하거나 방공제를 없애는 보험(MCI·MCG)을 붙이는 쪽이 답입니다.
• DSR·DTI 가 걸렸다면 — 소득 대비 상환 부담이 한계입니다. 대출 기간을 늘리거나 기존 대출을 줄이면 한도가 올라갑니다. 담보를 더 좋은 집으로 바꿔도 소용없습니다.

기간을 늘리면 한도가 늘어나는 이유

DSR·DTI 는 「1년에 갚는 금액」을 소득과 비교합니다. 같은 금액을 빌려도 30년에 나눠 갚으면 20년에 나눠 갚을 때보다 연간 상환액이 작아지고, 그만큼 한도 여력이 생깁니다.

다만 기간을 늘리면 총 이자는 늘어납니다. 한도를 채우는 것과 이자를 아끼는 것은 반대 방향이라, 필요한 만큼만 늘리는 편이 낫습니다. 기간별 총 이자는 대출이자 계산기에서 비교할 수 있어요.

자주 묻는 질문

연소득 6,000만원이면 얼마까지 받을 수 있나요?

금리·기간·기존 대출에 따라 크게 달라져 한 숫자로 답하기 어렵습니다. 다만 방향은 분명합니다 — DSR 40%라면 1년에 갚을 수 있는 원리금이 2,400만원이고, 그 안에서 감당되는 원금이 DSR 기준 한도입니다. 금리가 오르거나 기간이 짧아지면 같은 원금의 연 상환액이 커져 한도가 줄어듭니다. 위 계산기에 조건을 넣으면 LTV·DSR·DTI 한도가 각각 얼마인지 함께 나옵니다.

스트레스 DSR 은 어떻게 반영하나요?

스트레스 DSR 은 앞으로 금리가 오를 가능성을 미리 반영하려고 실제 금리에 가산금리를 더해 한도를 계산하는 제도입니다. 가산금리는 반기마다 고시되고 대출 종류·지역에 따라 다르게 적용돼 이 계산기에 값을 박아두지 않았습니다. 은행에서 안내받은 가산금리를 연이율에 더해 넣으면 같은 결과를 볼 수 있어요.

마이너스통장이 있으면 한도가 얼마나 줄어드나요?

DSR 에서는 쓰지 않고 열어만 둔 마이너스통장도 한도 전액을 빌린 것으로 보고, 그 원금을 정해진 기간(대체로 5년)에 나눠 갚는 것으로 계산합니다. 그래서 한도 1억원짜리 마이너스통장 하나가 주택담보대출 한도를 수천만원씩 깎습니다. 쓰지 않는다면 해지하고 신청하는 편이 유리합니다.

부부 공동명의로 사면 한도가 늘어나나요?

두 사람의 소득을 합산할 수 있다면 DSR·DTI 기준 한도가 늘어납니다. 다만 LTV 는 담보만 보므로 명의를 나눈다고 늘어나지 않고, 배우자에게 이미 대출이 있다면 그것도 함께 계산에 들어갑니다. 부부 합산 소득으로 보려면 배우자도 함께 채무자나 연대보증인이 되어야 하는 것이 보통입니다.

기존 대출을 갚으면 한도가 그만큼 늘어나나요?

갚은 대출의 연간 원리금만큼 DSR 여력이 생기므로 한도가 늘어납니다. 다만 늘어나는 폭은 갚은 원금이 아니라 그 대출의 연간 상환액에 비례합니다 — 잔여기간이 짧아 해마다 많이 갚던 대출을 정리할수록 효과가 큽니다.