등기부등본 보는 법

표제부 — 어떤 집인지

소재지번, 건물 구조, 층수, 면적이 적혀 있어요. 계약서에 쓴 주소·동호수와 표제부의 표시가 정확히 같은지부터 맞춰봐야 해요. 아파트·오피스텔·빌라 같은 집합건물은 건물 전체를 적은 표제부와 내가 계약할 호실만 적은 전유부분 표제부가 따로 있어요.

계약하려는 호수가 아닌 다른 호수의 등기부를 보고 있으면 그 뒤의 모든 판단이 무의미해져요. 실제로 같은 건물이라도 호실마다 근저당 설정이 다른 경우가 흔해요.

갑구 — 누구 소유이고, 소유권에 다툼이 없는지

소유권에 관한 사항이 적혀요. 현재 소유자가 누구인지, 소유권이 언제 어떻게 넘어왔는지가 순서대로 남아요.

소유권을 위협하는 기록도 여기에 나와요. 아래 항목이 보이면 계약을 미루고 원인부터 확인해야 해요.

• 가압류·압류 — 집주인이 빚이나 세금을 갚지 못해 집이 묶인 상태
• 경매개시결정 — 이미 경매 절차가 시작된 상태
• 가등기 — 나중에 다른 사람에게 소유권이 넘어갈 수 있는 예약
• 처분금지가처분 — 소유권을 두고 다툼이 진행 중인 상태
• 신탁 — 소유자가 신탁회사로 바뀐 상태

을구 — 그 집에 걸린 빚이 얼마인지

소유권 외의 권리, 즉 근저당권·전세권·지상권·임차권 같은 것이 적혀요. 전세·월세 계약에서 가장 중요한 건 근저당권이에요.

을구가 비어 있다면 그 집에 담보 대출이 없다는 뜻이라 유리해요. 근저당권이 있다면 채권최고액이 얼마인지, 그 금액과 내 보증금을 합쳤을 때 집값을 넘지 않는지를 따져야 해요.

등기부에 나오지 않는 것

등기부는 만능이 아니에요. 집주인의 세금 체납(당해세)은 등기부에 압류로 잡히기 전까지 보이지 않아요. 2023년부터는 당해세의 법정기일보다 내 확정일자가 빠르면 그 당해세 몫에서 보증금을 먼저 배당받을 수 있지만, 확정일자가 늦으면 여전히 당해세가 앞서요. 계약 전 국세·지방세 완납증명서를 요구하는 이유예요.

근저당권의 채권최고액도 현재 남은 대출 잔액이 아니에요. 실제 잔액은 채권자(은행)에게 따로 확인해야 정확해요.