근저당권과 채권최고액

채권최고액을 실제 빚으로 오해하지 않기

등기부에 "채권최고액 1억 2천만원"이라고 적혀 있어도 실제 남은 대출이 1억 2천만원인 건 아니에요. 은행은 이자·지연손해금까지 담보로 잡아두려고 원금보다 크게 설정해요.

반대로 대출을 갚아도 근저당권을 말소하지 않으면 등기부에는 그대로 남아요. 그래서 실제 잔액은 채권자(은행)에게 확인하거나, 집주인에게 대출잔액확인서를 요구해야 정확해요.

위험한지 판단하는 계산

전세·월세 계약에서 따져야 할 건 "집이 경매로 넘어갔을 때 내 보증금이 남는가"예요. 근저당권이 내 임차권보다 앞서면 은행이 먼저 배당받고, 남은 돈에서 내 보증금이 나와요.

그래서 아래 합계가 집값(시세)에 비해 지나치게 크면 위험 신호로 봐요. 통상 80%를 넘으면 주의 구간으로 보지만, 지역과 집 유형에 따라 낙찰가율이 달라 절대 기준은 아니에요.

• 나보다 앞선 근저당권의 채권최고액
• 나보다 앞선 다른 임차인의 보증금
• 내 보증금

근저당이 있는 집을 계약해야 한다면

먼저 잔금일에 근저당을 말소하는 조건을 특약으로 넣고, 말소 여부를 등기부로 직접 확인한 뒤 잔금을 치르는 게 가장 안전해요.

말소가 어렵다면 전세보증금반환보증에 가입할 수 있는지 확인하세요. 근저당 규모가 크면 보증 가입 자체가 거절될 수 있어서, 가입 가능 여부를 계약 전에 알아보는 게 중요해요.