신탁등기된 집 계약하기

신탁원부를 확인해주세요

신탁원부란 집주인이 신탁회사에게 집을 맡기며 맺은 상세한 계약 조건이 담긴 문서예요. 신탁 매물의 경우, 등기부등본만으로는 이 집에 얽힌 진짜 빚이 얼마인지, 원래 집주인과 신탁 회사 중 누구와 계약서를 써야 할지 알 수 없기 때문에 꼭 신탁원부를 함께 확인해야 해요.

신탁원부는 어떻게 발급받나요?

신탁원부는 인터넷을 통해 발급받거나, 가까운 법원 등기소에 직접 방문하여 발급받을 수 있어요. 이때 비싼 대행 수수료를 요구하는 사설 민원 대행 사이트에 속지 않도록 주의하세요.

인터넷으로 발급받으려면 대법원 인터넷등기소 홈페이지에 로그인한 뒤, [부동산>등기열람/발급] 메뉴에서 주소를 입력해 주세요. 이후 ‘용도 및 추가사항 선택’ 화면이 나타나면 ‘영구보존문서목록’을 체크하고, 다음 페이지에서 ‘신탁원부’를 선택해 발급받으실 수 있어요.

인터넷 이용이 어렵다면 직접 찾아가서 발급받을 수도 있어요. 단, 주민센터(동사무소)나 무인민원발급기에서는 발급이 불가능하니 꼭 법원 등기소로 가셔야 해요. 신분증을 챙겨서 가까운 등기소 창구에 방문한 다음, 직원에게 “해당 주소의 신탁원부를 포함해서 발급해 주세요”라고 요청하시면 약 1,200원 정도의 수수료로 발급받을 수 있어요.

신탁원부에서 꼭 확인해야 하는 내용

먼저 집이 잘못되어 경매에 넘어갔을 때 나보다 먼저 돈을 챙겨갈 우선수익자가 누구인지 확인해야 해요. 우선수익자인 은행이 나보다 먼저 돈을 다 가져가 버리면 내 보증금을 잃을 수 있거든요.

두 번째로 빚의 규모를 계산해야 해요. 신탁원부 기재된 대출금과 내 전세 보증금을 합쳤을 때, 그 금액이 집값의 80%를 넘는다면 위험한 집이에요.

마지막으로 이 집을 세놓을 진짜 권리가 누구에게 있는지 확인해서, 반드시 권한이 있는 쪽의 동의를 얻어 계약을 진행해야 해요. 보통 신탁 매물은 원래 집주인이 아닌 신탁 회사의 동의가 필수로 필요하답니다.

신탁회사 담당자와 통화하기

집주인이나 중개사가 건네주는 번호 대신 인터넷에서 신탁 회사를 직접 검색해 공식 번호로 전화해 보세요. 주소지 담당자에게 다음 세 가지를 꼭 물어보셔야 해요.

첫째, 신탁회사와 집주인 중 누구와 계약서를 써야 하는지 정확한 임대 권한을 확인해 주세요. 둘째, 집주인이 몰래 진행하는 건 아닌지, 동의서 발급 절차가 정상적으로 처리 중인지 물어보세요. 셋째, 보증금을 입금할 은행과 예금주가 계약서와 일치하는지 꼼꼼하게 확인해 보세요.

대출 은행 담당자와 통화하기

등기부등본에 적힌 은행 지점명을 검색해 공식 번호로 전화를 걸고, 담당자에게 다음 세 가지를 질문하시면 돼요.

첫째, 집주인이 대출을 잘 갚고 있는지 연체 여부와 실제 남은 대출 원금을 물어보세요. 만약 이자가 밀리고 있다면 계약하지 않기를 권장해요. 둘째, 은행에서도 이번 계약에 동의했는지 확인해 주세요. 은행이 승인해야 신탁 회사도 동의해 주거든요. 셋째, 내 보증금으로 빚을 갚는 조건이라면 돈이 집주인이 아닌 은행 상환 계좌로 들어가는지 확인해주세요.

신탁회사의 계약 동의서를 확보해주세요

이 집의 법적 주인인 신탁회사가 세입자와 임대차 계약을 맺는 것을 공식적으로 허락한다는 내용의 문서를 확보해야 해요. 통상적으로 원래 집주인이 신탁회사에 요청하여 발급받아 중개사나 세입자에게 보여줘요.

계약 동의서에 꼭 들어가야 하는 내용

동의서에는 해당 매물의 주소, 세입자의 정보, 보증금 액수, 그리고 신탁회사의 정식 직인이 명확히 찍혀 있어야 해요. 계약 현장에 신탁회사 관계자가 나오지 않더라도, 이 서면 동의서 원본을 내 눈으로 꼼꼼히 확인하고 복사본을 반드시 챙겨주세요.

집주인이 "중개사 끼고 우리끼리 계약해도 된다"라고 한다면?

아무리 중개사를 끼더라도 신탁 회사의 사전 동의 없는 계약은 절대 금물이에요. 신탁회사의 동의 없이 계약을 하게 된다면 법적으로 완전한 무효이며, 세입자는 주택임대차보호법의 보호를 전혀 받지 못하는 ‘불법 점유자’가 돼요. 나중에 문제가 생기면 보증금을 한 푼도 돌려받지 못할 수도 있어요.

보증금은 무조건 신탁회사의 지정된 계좌로 입금하기

법적으로 이 집의 주인은 신탁회사예요. 따라서 보증금에 대한 책임도 계약 동의서에 명시된 절차를 따를 때만 성립해요. 만약 원래 집주인의 개인 계좌로 임의로 돈을 넣게 되면, 보증금 반환을 거절할 수 있어요.

집주인이 "관행이니 빨리 내 계좌로 입금해라"라고 한다면?

전형적인 신탁 사기 수법이에요. “나중에 내가 신탁회사에 알아서 정산하겠다”, “원래 다 이렇게 편하게 계약한다”라며 재촉하더라도 절대 넘어가서는 안 돼요. 계약금, 중도금, 잔금 등 단 1원이라도 원래 집주인의 개인 계좌로 들어가는 순간 그 돈은 영영 되찾을 수 없어요. 반드시 신탁원부와 신탁회사 서면 동의서에 명시된 공식 지정 계좌로만 직접 입금하세요.