2026년 2월 13일
5/9 ‘양도세 중과 유예’ 끝나요…세입자 낀 집은 ‘실거주 2년 유예’가 핵심이에요
최근 1주일(2026-02-06 2026-02-13) 사이엔 세금(양도세)·실거주 의무·토지거래허가 이슈가 한꺼번에 묶여서 시장 분위기가 많이 흔들렸어요.
📌 핵심 요약
- 정부가 다주택자 양도소득세 중과 유예를 2026-05-09에 종료 하겠다는 방침을 재확인했고, 거래 혼선을 줄이기 위한 보완책을 2026-02-12에 공식 발표/입법예고 하기로 했어요. - 특히 토지거래허가구역에서 문제가 됐던 ‘세입자 낀 집’ 은, 무주택자가 사는 경우 실거주 의무를 임대차 남은 기간(최대 2년)만큼 유예 하는 방안이 핵심이에요. - 2026-05-09까지 계약한 건에 대해, 지역별로 잔금·등기 마감 시한(4개월 6개월) 을 두는 안도 같이 나왔어요. - 집값은 서울이 계속 오르긴 하는데, 2월 둘째 주(2/9 기준)는 상승폭이 2주 연속 둔화(+0.22%) 했어요. - 서울시는 모아타운 6곳의 ‘도로(사도) 지분 거래’ 를 막기 위해 토지거래허가구역 지정 을 새로 했어요. - 분양/청약은 2월 둘째 주에 인천·부산 2개 단지 총 3,492가구 청약이 잡혀 있어요.
📅 주요 일정(날짜는 꼭 체크해요)
- 2026-02-10 : ‘세입자 낀 집’ 실거주 의무 최장 2년 유예 방안이 국무회의에서 공개됐어요. - 2026-02-12 : 양도세 중과 유예 종료 보완책 공식 발표/입법예고 일정이 잡혔어요. - 2026-02-17 : 서울 ‘모아타운 6곳 도로’ 토지거래허가구역 지정 효력 시작 이에요(지정기간 2031-02-16까지예요). - 2026-05-09 : 다주택자 양도세 중과 유예 종료 예정일 이에요. - (검토/안내된 기준) 2026-09-09 : 강남3구·용산은 5/9 계약 시 잔금·등기 4개월 유예를 적용하면 이 날짜까지예요. - (검토/안내된 기준) 2026-11-09 : 그 외 조정대상지역은 5/9 계약 시 잔금·등기 6개월 유예를 적용하면 이 날짜까지예요.
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세입자 낀 다주택자 매물, ‘실거주 의무 최대 2년 유예’가 왜 나왔을까요? (2026-02-10 02-12)
요즘 서울·경기 일부가 토지거래허가구역이라서, 집을 사면 일정 기간 직접 들어가 살아야(실거주) 하는 경우가 많아요.
그런데 다주택자가 집을 팔려고 해도 세입자가 살고 있으면 매수자가 바로 실거주를 못 하니까 거래가 막히는 문제가 생겼어요.
그래서 이번 보완책의 방향은 이렇게 정리돼요.
- 대상 : 토지거래허가구역 내 ‘세입자 거주’ 주택을 사는 무주택 매수자 중심이에요. - 내용 : 세입자의 임대차 잔여기간 동안(최대 2년) 은 매수자의 실거주 의무를 미뤄주는 쪽이에요. - 주의 : 보도에 따르면 세입자의 계약갱신청구권(추가 2년)까지 자동 보장되는 구조는 아니라는 점 도 같이 언급됐어요.
당근 부동산 사용자 입장에서 뭐가 달라질까요?
- 집을 팔려는 다주택자 는 ‘세입자 낀 매물’도 거래가 조금은 숨통이 트일 수 있어요. - 무주택 실수요자(구매자) 는 토허구역에서 ‘전세 안고 매수’가 완전히 막히지 않게 되는 방향이라, 선택지가 늘 수 있어요. - 세입자 는 최소한 ‘지금 계약기간’은 보호된다는 신호가 강해졌어요.
당근 체크리스트(실전용으로만 간단히요)
- 전세계약 만료일이 언제인지 먼저 확인해요. - 매매계약 특약에 ‘실거주 유예 적용 여부’ 와 ‘전세 승계/만료 처리 방식’ 을 명확히 써두는 게 좋아요. - 토지거래허가 대상이면 허가 신청 일정 도 같이 역산해두는 게 안전해요.
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5/9 양도세 중과 유예 종료 + 잔금·등기 ‘4 6개월’ 유예가 왜 중요해요?
이번 이슈의 뿌리는 ‘2026-05-09 이후엔 다주택자가 집을 팔 때 세 부담(중과)이 커질 수 있다’ 는 점이에요. 그래서 시장에는 ‘5/9 전에 계약하려는 매물’이 늘어날 수 있고요.
다만 부동산 거래는 계약하고 끝이 아니라 잔금·등기까지 시간이 걸리잖아요. 그래서 정부가 ‘계약은 5/9 전, 잔금·등기는 일정 기간 유예’ 같은 장치를 같이 내놓는 흐름이에요.
아래는 이번 주 보도에서 반복적으로 나온 구조를 표로 정리한 거예요.
구분 5/9까지 해야 하는 것 잔금·등기 유예(검토/안내) 메모 --- --- --- --- 강남3구·용산 매매계약 4개월 (예: 2026-09-09까지) 토허구역 특성(허가·실거주) 고려한 쪽이에요 그 외 조정대상지역(예: 서울 나머지, 경기 12곳 등) 매매계약 6개월 (예: 2026-11-09까지) 지역별로 기간을 더 길게 주는 그림이에요
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이번 주 집값: 서울은 오르는데, 속도는 조금 느려졌어요 (2026-02-12 발표, 2/9 기준)
한국부동산원 주간동향을 인용한 보도에 따르면, 2월 둘째 주(2026-02-09 기준) 서울 아파트값은 +0.22% 로 상승은 이어졌지만 상승폭은 2주 연속 둔화 했다고 해요.
이 흐름은 이번 주 ‘세금 이슈로 매물이 늘어날 수 있다’는 기대감과도 같이 움직인 것으로 해석되고 있어요.
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서울시, ‘모아타운 6곳’ 도로(사도) 토지거래허가구역 지정해요 (2026-02-06 보도)
서울시는 성북·중랑·은평 등 모아타운 신규 신청지 6곳 에서 문제로 지적된 ‘골목길(사도) 지분 쪼개기 거래’ 를 막기 위해, 해당 도로를 토지거래허가구역으로 지정했어요.
- 효력 시작: 2026-02-17 이에요. - 지정 기간: 2031-02-16까지(5년) 로 안내됐어요.
이건 실수요자 입장에서는 ‘나중에 분쟁 터질 수 있는 지분거래를 사전에 차단’하는 쪽이라 의미가 있어요. 다만 해당 구역은 거래할 때 허가 절차가 붙을 수 있어서, 당근에서 매물 볼 때 거래 일정이 길어질 수 있다 는 점은 같이 염두에 두면 좋아요.
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2월 둘째 주(2/10 ) 청약/분양 캘린더도 짧게 볼게요
부동산R114 자료를 인용한 기사 기준으로, 2월 둘째 주엔 아래 일정이 눈에 띄어요.
날짜 내용 지역/단지 --- --- --- 2026-02-10 1순위 청약 인천 남동구 ‘포레나더샵인천시청역’ 2026-02-10 1순위 청약 부산 해운대구 ‘e편한세상센텀하이베뉴’ 2026-02-10 당첨자 발표 경기 안양 ‘안양역센트럴아이파크수자인’ 2026-02-13 당첨자 발표 대전 중구 ‘대전하늘채루시에르(2회차)’
청약은 일정이 자주 바뀌니까, 관심 단지는 청약홈 공고 까지 같이 확인해두면 좋아요.
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이런 뉴스도 있어요
- ‘양도세 중과 유예 보완책을 2/12에 내겠다’ 는 정부 메시지가 이어지면서, 2월 둘째 주 시장은 ‘매물 증가 vs 실수요 관망’이 같이 나타나는 분위기였어요. - 서울 아파트값은 오르긴 하지만, 이번 주처럼 상승폭이 둔화하면 급하게 추격매수하기보단 지역/단지별 체감 흐름 을 더 꼼꼼히 보는 게 좋아요.
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이번 주 한 줄 정리요
‘5/9(양도세)’ ‘실거주 의무(토허구)’ ‘세입자 보호’ 3가지가 한 세트로 움직이고 있어요. 당근에서 매물 보실 때는 계약일·잔금일·세입자 만료일을 달력에 먼저 찍어두는 게 제일 안전해요.