2025년 10월 23일
서울 전역 규제지역·토허구역 지정, 전세 DSR 10/29부터 적용돼요
📌 핵심 요약
- 정부가 10/15에 ‘주택시장 안정화 대책’을 내놨고, 10/16부터 서울 전역과 경기 12곳이 규제지역으로 묶였어요. - 주택담보대출 LTV가 규제지역에서 원칙적으로 40%로 강화됐고, 주택가격 구간별 대출한도가 6억·4억·2억으로 나뉘어요. - 10/20부터는 서울 전역 등에서 토지거래허가제가 본격 시행돼, 실거주 위주 허가+2년 의무가 적용돼요. - 10/29부터는 1주택자의 전세대출 ‘이자’도 DSR에 포함돼요. 갭투자 경로를 조이려는 취지예요. - 비주택(상가·오피스텔) LTV 혼선은 정부가 “70% 유지”로 정정했어요.
📅 주요 일정
- 10/16(목): 서울 전역+경기 12곳 규제지역(조정대상지역·투기과열지구) 발효, 대출한도 차등 적용 시작이에요. - 10/20(월): 토지거래허가구역(토허구역) 시행, 허가+2년 실거주 의무가 적용돼요. - 10/29(수): 1주택자 전세대출 ‘이자’ DSR 편입이 시작돼요.
서울 전역 + 경기 12곳, 모두 규제지역으로 (10/16 시행)
- 서울 25개 구 전역이 규제지역으로 지정됐고, 경기 과천·광명·의왕·하남, 성남(분당·수정·중원), 수원(영통·장안·팔달), 용인(수지), 안양(동안)도 포함됐어요. 풍선효과를 막겠다는 의도예요. - 규제지역이 되면 청약·전매·조합원 지위 양도 등 각종 제한이 자동으로 강화돼요. 실수요 중심 거래를 유도하려는 흐름이에요.
대출 규제, 이렇게 바뀌었어요
- LTV: 규제지역 내 구입 목적 주담대는 원칙적으로 40%예요. - 가격 구간별 주담대 한도: 15억 이하 6억, 15 25억 4억, 25억 초과 2억으로 차등돼요. - 스트레스 DSR: 금리상승 리스크를 더 보수적으로 반영하면서 체감 한도가 줄어들 수 있어요. - 전세대출 DSR: 10/29부터 1주택자의 전세대출 ‘이자’가 DSR에 들어가요. 무주택 실수요 보호를 위해 무주택자는 제외돼요.
참고로 비주택(상가·오피스텔) LTV 40%라는 초기 설명은 정정돼, 70% 유지로 안내됐어요. 초기 혼선이 있었던 만큼 계약 전에 금융사·지자체에 꼭 확인해 주세요.
한눈에 보는 대출 규정 표(요약)
구분 규제지역(서울 전역+경기 12) --- --- 일반 주담대 LTV 원칙 40% 가격별 한도 ≤15억: 6억 / 15 25억: 4억 / 25억: 2억 전세대출 DSR 1주택자 이자분 10/29부터 편입
(실제 심사는 소득·DSR·상품유형·보증·감정가 등에 따라 달라져요.)
토지거래허가구역(10/20 시행): 허가+2년 실거주 의무예요
- 서울 전역과 경기 주요 12곳에서 토허제가 시행됐어요. 주택을 사려면 허가가 필요하고, 원칙적으로 실거주 2년 의무가 붙어요. 갭투자 차단이 핵심이에요. - 시행 첫 주에는 규제 비껴간 외곽(예: 구리·동탄 등)으로 수요 이동(‘풍선효과’)을 우려하는 시각도 있어요. 관망세와 문의가 동시에 늘고 있어요.
청약·거래, 무엇이 달라지나요?
- 규제지역 지정에 따라 청약 1순위 요건·재당첨 제한, 분양권 전매제한 등 기존 제도가 자동 강화돼요. 이번 주부터는 공고문에서 지역·단지별 전매·거주요건을 꼭 확인해 주세요. - 10/16 이전에 대출 신청을 마치거나 계약금을 낸 건은 경과규정이 적용돼요. 허가제 시행 전 계약에 대한 경과도 함께 확인하시면 좋아요.
이번 주 체크포인트 3가지
1) 대환(갈아타기)도 LTV 40% 적용 이슈가 있어요. 잔액이 많은 경우 추가 상환 없이는 갈아타기가 막힐 수 있어요. 계약 전에 금융사 세부 규정을 꼭 확인해 주세요. 2) 일부 ‘우회 대출’(2금융권 사업자 대출 등) 시도가 포착돼요. 규제 취지와 다른 고위험 차입은 향후 추가 관리 가능성이 높아요. 3) 비주택 LTV는 70% 유지로 정정됐어요. 초기 보도와 다른 부분이 있어요. 현장 상담 전에 최신 공지·보도자료를 재확인해 주세요.
이런 뉴스도 있어요
- 토허구역 시행 첫날, 외곽 ‘풍선효과’ 우려…구리·동탄 주목받았어요. - 10/29부터 전세대출 이자 DSR 편입…1주택자 대출여력 축소 가능성이 커졌어요.
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이번 주는 ‘규제지역 확대+허가제 시행+전세 DSR 도입’으로 요약돼요. 당장은 관망세가 짙어질 수 있지만, 실수요자분들은 대출 한도·허가 의무·청약 제한을 미리 체크하면 불필요한 낭패를 줄일 수 있어요. 헷갈리면 단지·자치구·은행 창구에 “이번 대책 기준으로” 다시 한 번 확인해 보세요!