알땅(전용면적) 362평에 도로지분 25평으로 총 387평이 나오는 구성입니다 ​도로지분 비율이 약 6.4% 수준으로, 보통 단지형 공장 부지에서 도로지분이 10~15%까지 빠지는 것에 비하면 도로로 손실되는 면적이 매우 적고 알짜배기 땅 비율이 아주 높은 양량한 조건입니다. ​실제 가치를 다시 계산해 보면 이 매물의 메리트가 더 명확해집니다. ​1. 실질 평당단가 및 가치 분석 ​전용 면적 기준 실질 단가: 도로지분을 제외하고 내가 온전히 건물을 짓고 마당으로 쓸 수 있는 '알땅(362평)' 기준으로 가격을 환산해 보면 평당 약 128만 원 꼴입니다. ​도로를 넓게 확보하면서도 내 실사용 면적 손실을 최소화했기 때문에, 토목 공사가 완료된 아산·평택권 소형 부지 중에서 여전히 시세 대비 경쟁력이 매우 뛰어난 금액대입니다. ​2. 362평(알땅) 기준 건축 및 마당 활용 시뮬레이션 ​건물을 지을 수 있는 기준은 도로지분을 제외한 전용면적 362평을 기준으로 계산해야 합니다. (계획관리지역 건폐율 40% 가정 시) ​최대 건축 바닥 면적: 약 144.8평 ​추천 배치 가이드: ​1동 건축 시: 바닥 60평~80평 규모의 제조장이나 창고 1동을 한쪽에 붙여서 지으면, 남는 마당 공간이 280평 이상 확보됩니다. 이 정도 마당이면 대형 화물차가 들어와서 회차하고 야적(물건 적재)을 하기에도 전혀 부족함이 없는 넉넉한 크기입니다. ​2동 분할 건축 시: 40~50평짜리 소형 창고 2동을 지어 한 동은 직접 쓰고 한 동은 임대를 주거나, 두 동 모두 각각 따로 임대를 놓기에도 딱 좋은 황금 분할 사이즈가 나옵니다. ​3. 최종 판단 및 제언 ​도로지분 25평의 의미: 사진과 영상(38065.mp4)에서 보셨듯이 진입로 포장과 인프라가 이미 깔끔하게 완료된 상태이므로, 25평이라는 적은 지분 공유만으로 이 정도 우수한 진입 도로를 확보한 것은 매수자에게 크게 유리한 조건입니다. ​결론: 총액 4억 6,440만 원에 실사용 면적이 360평 넘게 나오는 소형 부지는 현재 시장에서 정말 귀한 대접을 받습니다. 허가 관계(공장/제조업소 등록 가능 여부)와 인입 비용 부담 주체만 깔끔하게 매도인 측과 정리되신다면, 주저 없이 잡으셔도 좋을 만한 우량 매물로 판단됩니다.